Diyarbakır Bölge Adliye Mahkemesi, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takiplerde satış isteme sürelerinin hesabına dair emsal niteliğinde bir karara imza attı. Mahkeme; ihalenin feshedilmesi durumunda 1 yıllık satış isteme süresinin baştan başlamayacağını, sürenin “kaldığı yerden” işlemeye devam edeceğini vurgulayarak, süreyi kaçıran alacaklının takibinin düşmesini hukuka uygun buldu.
İcra ve İflas Hukukunda, özellikle gayrimenkul satışlarında sürelerin hesabı (süre tutum), alacaklının hak kaybına uğramaması için hayati önem taşır. İİK’nın 150/e maddesi ile İİK 115/7. maddesinin birlikte yorumlandığı son BAM kararı, “sürelerin durması ve yeniden işlemesi” mekanizmasının nasıl çalıştığını net bir matematiksel hesapla ortaya koydu.
Kararın temelini oluşturan İİK 150/e maddesi, taşınmaz rehninin satışının, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde istenmesini zorunlu kılar. Eğer bu süre içinde satış istenmezse takip düşer.
Ancak süreç içinde satış talep edildiğinde süre durur. Peki, yapılan satış (ihale) daha sonra mahkemece feshedilirse ne olur? Burada devreye kıyasen uygulanan İİK 115/7 maddesi girer: “Satış isteme süresi satış talebiyle birlikte durur ve duran bu süre, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlar.”
Dava konusu olayda, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan takipte şu kronoloji işledi:
İcra Müdürlüğü, alacaklının 22/11/2022 tarihinden itibaren 2 ay 25 gün içinde başvurmadığını tespit ederek takibi düşürdü. Alacaklı vekili ise şikayet yoluna gitti. Ancak hem yerel mahkeme hem de Diyarbakır BAM 11. Hukuk Dairesi, İcra Müdürlüğü’nün işlemini doğru buldu.
Mahkeme gerekçesinde şu hususların altını çizdi:
Bu karar, alacaklı vekilleri ve icra müdürleri için şu uyarıyı barındırıyor: İhalenin feshedilmesi, alacaklıya yeni bir 1 yıl kazandırmaz. Satış talebiyle “dondurulan” sürenin bakiyesi ne kadarsa, ihalenin feshinin kesinleşmesinden itibaren o kadar süre içinde yeniden satış istenmelidir. Aksi takdirde, yıllarca süren takip işlemleri “süre aşımı” nedeniyle düşebilir.
İcra hukukunda sürelerin kaçırılması sonucunda “düşme” (sukut) gerçekleşir. Ancak düşen şeyin ne olduğu (sadece haciz mi, yoksa tüm dosya mı?), takip yoluna göre değişir.
Genel haciz yoluyla takiplerde veya kambiyo senetlerine özgü haciz yolunda; alacaklı yasal süresi (1 yıl) içinde satış istemezse veya talep edip masrafı yatırmazsa, sadece o mal üzerindeki haciz kalkar.
Rehin veya ipotek takiplerinde durum çok daha ağırdır. İİK 150/e maddesi gereği; taşınır rehninde 6 ay, taşınmaz rehninde (ipotekte) 1 yıl içinde satış istenmezse icra takibi düşer.
| Özellik | Genel Haciz Yolu (İİK 106-110) | Rehnin Paraya Çevrilmesi (İİK 150/e) |
| Satış İsteme Süresi | Taşınır/Taşınmaz: 1 Yıl | Taşınır Rehni: 6 Ay / İpotek: 1 Yıl |
| Süre Kaçarsa Ne Düşer? | Sadece HACİZ düşer. | TAKİP düşer. |
| Dosya Durumu | Dosya açıktır, takip devam eder. | Takip ortadan kalkar. |
| Telafi Yöntemi | Yeniden haciz istenir. (Tebligat gerekmez) | Takip yenilenir veya yeni takip açılır. (Yeniden Tebligat Gerekir) |
İcra müdürünün yaptığı satış işleminin (ihaleyi yapmasının), hukuka aykırılık iddiasıyla İcra Hukuk Mahkemesi tarafından iptal edilmesine İhalenin Feshi denir. Fesih sebepleri kanunda tek tek sayılmamış, Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.
Bu sebepler üç ana başlıkta toplanır:
Satış yapılmadan önceki süreçte (sizin hazırladığınız evraklarda) yapılan hatalardır.
Mezat salonunda veya elektronik ortamda satış anında yapılan hatalardır.
İcra Müdürü olarak şu ayrımı yapmanız çok önemlidir:
İcra müdürü (veya bilirkişi aracılığıyla) haczedilen mala bir değer biçer. Bu değer, satışın başlayacağı “Muhammen Bedeli” belirler. Eğer taraflar bu değeri düşük veya yüksek bulursa itiraz edebilirler.
| Kriter | Kural / Açıklama |
| Yasal Dayanak | İİK Madde 128/a |
| Başvuru Süresi | Raporun tebliğinden itibaren 7 GÜN. (Hak düşürücü süredir). |
| Başvuru Mercii | İcra Hukuk Mahkemesi. (İcra Dairesine yapılan itiraz geçersizdir). |
| Kimler İtiraz Edebilir? | Borçlu, Haciz Alacaklısı, Rehin Alacaklısı ve diğer ilgililer. |
| Masraf Şartı | İtiraz eden, keşif ve bilirkişi masrafını peşin yatırmak zorundadır. Yatırmazsa talep reddedilir. |
| Mahkeme Kararı | Mahkemenin verdiği karar KESİNDİR. (İstinaf/Temyiz yolu kapalıdır). |
| Geçerlilik Süresi | Kıymet takdiri, yapıldığı tarihten itibaren 2 YIL geçerlidir. |
Kıymet takdiri raporu; borçluya, haciz koyduran alacaklıya ve diğer ipotek/haciz alacaklılarına tebliğ edilmek zorundadır.
İcra Mahkemesi’nin kıymet takdirine ilişkin verdiği karar kesindir, yani bu karara karşı üst mahkemeye (İstinaf/Yargıtay) gidilemez.
Kıymet takdirinin geçerlilik süresi 2 yıldır.
Aynı mal hakkında, aynı kişiler tarafından yapılan itiraz üzerine mahkemece bir değer belirlenmişse, 2 yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri itirazında bulunulamaz.
Soru: Borçlu, kıymet takdir raporunu aldıktan 3 gün sonra İcra Müdürlüğü’ne gidip “Benim evim 1 Milyon değil, 5 Milyon eder, itiraz ediyorum” diye dilekçe verirse ne olur?
Cevap: Hiçbir hükmü yoktur. İcra Müdürü bu dilekçeyi alsa bile işleme koyamaz veya fiyatı değiştiremez. İtiraz yetkili makama (Mahkemeye) yapılmadığı için, 7 gün dolunca rapor kesinleşir. Borçlu hak kaybına uğrar.
Artık tellalın “Satıyorum, satıyorum…” diye bağırdığı fiziksel ortam yoktur. Tüm süreç, başlangıcından bitişine kadar UYAP üzerinden dijital olarak yürütülür.
Satış süreci, ilan edilen tarihlerde iki aşamalı değil, tek bir akış içinde gerçekleşir ancak belirli bir “Teklif Verme Aralığı” vardır.
Eski sistemde saat dolunca ihale biterdi. Yeni sistemde rekabeti artırmak için “Son 10 Dakika Kuralı” getirilmiştir.
| Kriter | Açıklama / Oran |
| Teminat Bedeli | Muhammen bedelin %10’u (Nakit veya Teminat Mektubu). |
| Asgari İhale Bedeli | Muhammen bedelin %50’si + Satış Masrafları. (Bu rakamı bulmayan teklif kabul edilmez). |
| KDV ve Damga | İhale bedeline ek olarak alıcı tarafından ödenir. |
| Ödeme Süresi | İhale alıcısına parayı yatırması için 7 GÜN süre verilir. (Eskiden 10 gündü, 7 güne indi). |
Alıcı, en yüksek teklifi verip ihaleyi kazanmasına rağmen 7 gün içinde parayı yatırmazsa:
Bu yeni sistemde İcra Müdürünün (veya Satış Memurunun) rolü “Tellallık”tan “Denetleyici”liğe evrilmiştir:
Satış yapıldı, para kasaya girdi. Ancak para, tüm alacaklıların alacağını karşılamaya yetmiyorsa, İcra Müdürü “Sıra Cetveli” yapmak zorundadır. Burada “Kim önce haciz koydu?” sorusu önemlidir ancak tek kriter değildir. Bazı alacaklar, haciz tarihine bakılmaksızın “öncelikli” (imtiyazlı) tahsil edilir.
Paranın dağıtımındaki “Kutsal Hiyerarşi” şöyledir:
Hiçbir alacaklıya para ödenmeden önce, devletin ve sistemin masrafları “tereyazından kıl çeker gibi” en baştan alınır.
Vergiler de ödenmeden önce, kalan para öncelikle o mal üzerinde rehin (ipotek) hakkı olan alacaklıya ödenir.
Masraflar çıktıktan ve varsa rehin alacakları ödendikten sonra, satılan malın devleti ilgilendiren özel vergileri ödenir. Bu vergiler, rehinli alacaklıdan sonra gelir.
Yukarıdaki ödemelerden sonra para artarsa, sıra haciz koyduran alacaklılara gelir. Burada temel kural **”Tarih Üstünlüğü”**dür (İlk haciz koyan parayı alır). Ancak istisnalar (İştirak) vardır.
Haciz sırasını belirlerken şu gruplara dikkat edilir:
Bazı alacaklılar, haciz tarihleri sonra olsa bile, kanun gereği ilk haczi koyduran alacaklının yanına (sırasına) dahil olurlar. Buna “Hacze İştirak” denir.
İmtiyazı olmayan diğer tüm alacaklılar (bankalar, şahıslar, şirketler) Haciz Tarihi Sırasına göre dizilir.
Eğer aynı sırada birden fazla alacaklı varsa (Örneğin; ilk haczi koyan Ahmet ile onun yanına iştirak eden Devlet/Vergi Dairesi) ve para ikisine yetmiyorsa, para “Garama” (Alacak Miktarı Oranında) paylaştırılır.
Formül: (Dağıtılacak Para x Alacaklının Alacağı) / Toplam Alacak Miktarı
Örnek Senaryo:
Hesap:
İİK’nın 150/e maddesi “Alacaklı, taşınır rehnin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren 6 ay içinde, taşınmaz rehninin satışını da aynı tarihten itibaren 1 yıl içinde isteyebilir. Satış yukarıdaki fıkrada gösterilen müddetler içinde istenmez veya talep geri alınıp da bu müddetler içinde yenilenmez ise takip düşer. 78 inci maddenin ikinci fıkrası hükmü, rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipte de kıyasen uygulanır.” şeklinde düzenleme ihtiva etmektedir.
KARAR ÖZETİ
Buna göre, İİK’nın 150/e maddesinde öngörülen süre, tüm borçlulara icra emrinin tebliğinden itibaren başlayacağından, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan icra takibinde, alacaklının ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren taşınmazlar için 1 yıl içinde satış isteme zorunluluğu vardır.
Aynı Kanunun 150/g maddesi hükmüne göre; satılması istenen rehin hakkında 92 nci maddenin üçüncü fıkrası ve 93, 96, 97, 97/a, 98 ve 99 uncu maddeler ile 112’den 137 nci maddeye kadar olan hükümler kıyas yolu ile uygulanır.
İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı icra takibinde kıyas yoluyla uygulanacak olan İİK’nın 115/7. maddesi hükmüne göre de; satış isteme süresi satış talebiyle birlikte durur ve duran bu süre, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlar.
——–
——–
Tüm bu açıklamalar doğrultusunda, somut olay değerlendirildiğinde, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başlatılan ilamlı takipte, geçerli olan icra emrinin borçlu vekiline 02/03/2021 tarihinde tebliğ edildiği, bu icra emrine karşı başvurulan şikayete ilişkin dosyada takibin durdurulması yönünde herhangi bir tedbir kararının verilmediği, bu şikayet dosyasında verilen nihai kararın istinaf edilmiş olmasının da satış isteme süresini durdurmayacağı, dolayısıyla şikayet yargılaması sırasında satış isteme sürelerinin işlemeye devam ettiği, alacaklı vekilinin 07/12/2021 tarihinde satış talebinde bulunduğu, 02/03/2021 tarihi ile 07/12/2021 tarihine kadar geçen sürenin 9 ay 5 gün kadar olduğu, taşınmazın satışı sonrası ihalenin feshi talebinde bulunulduğu ve ihalenin feshine karar verildiği, ihalenin feshi kararının 22/11/2022 tarihinde kesinleştiği, bu nedenle İİK’nın 155/7 maddesi gereği kalan 2 ay 25 günlük sürenin 22/11/2022 tarihinden itibaren başlaması gerektiği, alacaklı vekili tarafından bu süre dolduktan sonra 15/04/2024 tarihinde yeniden satış talebinde bulunulduğu, süresinden sonra satış talebinde bulunulduğundan icra müdürlüğünce İİK’nın 150/e maddesi gereği satış talebinin reddine ve takibin düşürülmesine karar verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, ve Mahkemece şikayetin reddi kararının isabetli olduğu anlaşılmaktadır. (Diyarbakır BAM 11. HD. T:24/04/2025, E:2025/433, K:2025/563)